法定地上権、賃貸借の保護

法定地上権とは

土地とその上の建物を所有する者が同一であるときに、その一方または双方に抵当権を設定し競売を受けることによって、土地と建物との所有者が別々になったときは、建物のために法律上当然に地上権が発生します。(388条)この場合、地代は当事者の請求により、裁判所が定めます。

法定地上権の成立要件

抵当権設定当時において、土地および建物が存在し、かつその双方が同一所有者であること。競売の結果、土地と建物の所有者が別々になることによって法定地上権が発生します。

法定地上権が認められた判例

土地・建物がともに抵当権の目的となり、双方が別々の人に競落された場合は、法定地上権が成立します。

建物のみに抵当権が設定されたのち、抵当権実行前に土地が譲渡された場合は、法定地上権が成立します。

土地および建物の所有者が土地に抵当権を設定した後に建物を取り壊し、新たな建物を築造したときは、旧建物が存在するときと同一の範囲内で法定地上権が成立します。

一括競売権

更地に抵当権を設定した後、抵当権設定者がその抵当地に建物を建てたときは、抵当権者は土地だけではなく建物も同時に競売することができます。ただし、優先弁済を受けられるのは土地の代価に限られます(389条1項)。389条1項の規定は、その建物の所有者が抵当地を占有することについて抵当権者に対抗することができる権利があるときは、適用されません。(389条2項)

賃貸借の保護

抵当権設定登記後の賃貸借は、その期間の長短を問わず、たとえ対抗要件を備えていても、抵当権者や買受人に対抗できないのが原則です(605条、177条)。賃借権は、抵当権に劣後するからです。しかし以下のように保護されます。

①抵当権者の同意の登記がある場合の賃貸借の対抗力(387条1項)

抵当権設定登記後に賃貸借の登記がなされた場合、それに先だって登記されている抵当権を有するすべての抵当権者の同意があり、かつ、その同意の登記がなされたときは、賃借人はその抵当権者に対抗することができます。

②抵当建物使用者の引渡しの猶予(395条1項)

抵当権者に対抗することができない賃貸借に基づく抵当建物の占有者が、競売手続の開始前よりその建物を使用または収益しているときは、当該建物の占有者は、建物の競売における買受人の買受のときから6ヶ月間は、買受人に対して建物を引き渡すことを猶予されます。ただし、引渡し猶予期間中の1ヶ月分以上の使用の対価について、買受人が建物の使用者に対して、相当の期間を定めて支払いを催告したにもかかわらず、その相当期間内に履行しないときは、以後、明渡し猶予を受けることができなくなります。(395条2項)